樓市半年考：一線城市偃旗息鼓三四線熱火朝天存隱憂

來源：上海證券報

2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，呈現(xiàn)出“前高后平”的市場走勢。就商品房銷售而言，雖然同比增速逐月下滑，但銷售面積和銷售金額的絕對值在一季度仍保持在近一年的月均水平之上；進入二季度后，隨著調(diào)控頻頻加碼，效果逐漸顯現(xiàn)，一二線城市銷售偃旗息鼓，三四線城市熱度雖在，但增長腳步也有放緩跡象。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在熱點城市嚴(yán)控房價的政策之下，下半年其銷售價格以環(huán)比小降或“維穩(wěn)”為主。不過，一二線城市供不應(yīng)求格局不變，房價大幅下降幾無可能。至于三四線城市，在土地市場火熱以及需求溢出等因素帶動下，價格將維持一段上揚行情，但可持續(xù)性不高，沖高回落的可能性很大。

一線城市成交量驟減

各地樓市在平靜中告別上半年。在上海，剛剛出爐的6月成交數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月一手商品住宅成交量為68.61萬平方米，環(huán)比減少3.4%，同比減少45%，幾近腰斬。從歷年來看，由于牽涉到開發(fā)商沖刺半年度業(yè)績，6月往往是一年中成交的相對高位。然而，今年6月新房市場成交量創(chuàng)下2011年以來同期最低水平，甚至低于樓市較為低迷的2011年和2014年同期。至此，上半年上海新建商品住宅共計成交357萬平方米，同比減少52.8%。

創(chuàng)近年來成交新低的并非只有上海。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年，北京新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽16332套，同比降38.6%，創(chuàng)2010年以來同期新低；二手房交易量也減少逾三成，已跌近谷底，房價也由區(qū)域性回落逐步轉(zhuǎn)為普遍回落。

深圳規(guī)土委發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，上半年深圳新建商品住宅共成交10502套，同比減少54.7%，成交均價54632元/平方米，環(huán)比下跌3.9%。廣州則是四大一線城市中表現(xiàn)最為平穩(wěn)的，上半年一手住宅網(wǎng)簽成交50774套，同比降10.92%；網(wǎng)簽均價為16566元/平方米，同比升4.34%。

部分去年表現(xiàn)極為搶眼的熱點二線城市，今年上半年的市場表現(xiàn)亦不樂觀，一些去年高價拿地的開發(fā)商以及高位接盤的購房者，已感受到調(diào)控風(fēng)險。去年最熱的二線城市中，如廈門、福州、南京等地，預(yù)售證審批趨嚴(yán)，新增供應(yīng)量持續(xù)低位運行，成交量同比跌幅超50%。此外，蘇州的高房價顯著拖累了樓市成交表現(xiàn)，“有價無市”的格局愈加明顯；合肥則受經(jīng)濟基本面和收入水平相對較低等多方面因素影響，城市吸附力遠不及其他熱點二線城市，自去年10月重啟限購后，房地產(chǎn)市場冰火兩重天，成交量持續(xù)低位運行。

可以看到，今年上半年，四大一線城市及去年火熱的部分二線城市已偃旗息鼓，樓市調(diào)控政策不斷施壓是主因。一方面，各地存貨減少疊加嚴(yán)格“限價”導(dǎo)致新增供應(yīng)銳減，成為制約銷售量增長的關(guān)鍵因素；另一方面，一二線熱點城市“限購、限貸、限價、限售”政策頻頻加碼，投資性需求受到抑制，商品房成交規(guī)模也隨之持續(xù)降低。

房價信息難反映真實情況

從上半年成交情況看，一線城市最主要的特點是“量縮價平”。與此前每次房地產(chǎn)調(diào)控一二手房的走勢基本一致不同的是，這一輪，二手房市場率先疲軟，一手房仍然平穩(wěn)，甚至平穩(wěn)得有些“不正常”。

“由于‘限價’因素，目前上海等一線城市新房成交價格保持平穩(wěn)。相比之下，二手房市場隨行就市，供需雙方均按照市場價來成交，不存在人為的干預(yù)價格行為。所以，目前二手房市場明顯比去年有大幅回落，價格也出現(xiàn)了一定回調(diào)。”克而瑞房地產(chǎn)信息集團執(zhí)行總裁丁祖昱表示。由于“限價”、“限簽”等各種政策因素，目前上海等城市體現(xiàn)出的房價信息更具復(fù)雜性。

記者了解到，為控制全市新建商品房均價，目前上海預(yù)售項目獲批價格都較當(dāng)前市場價偏低，一二手房價格倒掛的現(xiàn)象在上海已不鮮見。在這種情況下，資金壓力不大的開發(fā)商多數(shù)選擇不去領(lǐng)預(yù)售證，“捂盤”不開，而選擇開盤的開發(fā)商則通過“裝修款”、“車位款”等各種名目讓購房者補差價，與購房者簽訂一份補充協(xié)議，購房者須現(xiàn)金補上一部分被政策“壓下去”的差價。如此一來，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上顯示的價格既不會大漲，也不會大跌，始終保持“平穩(wěn)”。

比如近期上海浦東御橋一家龍頭開發(fā)商旗下樓盤就明確表示，因為政府批下來的價格比較低，裝修標(biāo)準(zhǔn)只能下降，如果想要裝修升級，必須另外交一筆“裝修款”。這并非個案，因為售價批得低于預(yù)期而降低裝修品質(zhì)（甚至整個小區(qū)配套設(shè)施）的樓盤近期在上海層出不窮，購房者因此進行維權(quán)的案例也不少見。

除了限價，目前上海新建商品住宅項目還被限制“網(wǎng)簽”。比如說，某區(qū)每個項目一個月內(nèi)的網(wǎng)簽總金額不得超過5億元。雖然各個區(qū)規(guī)定的金額不盡相同，但目的都是為了控制當(dāng)月預(yù)售商品住宅的均價。

值得注意的是，自今年以來，滬上各大地產(chǎn)機構(gòu)提供的交易數(shù)據(jù)都刻意淡化甚至回避成交價格。“一方面，房價現(xiàn)在尤為敏感，各大機構(gòu)都心照不宣，幾乎不主動披露價格信息；另一方面，價格信息不真實，新房價格是被控制的，二手房價格為了避稅幾乎都被做低，房價信息已不具有參考意義。”一位滬上知名房地產(chǎn)研究機構(gòu)分析師告訴記者。

事實也確實如此。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年6月，上海全市商品住宅成交均價為47278元/平方米，同比上升29%。而記者了解到的實際情況是，目前上海外環(huán)附近的新建住宅項目基本都已賣到5萬元/平方米，內(nèi)環(huán)附近新盤單價基本都在10萬元以上，只不過拿不到預(yù)售證無法開盤罷了。

三四線城市也有隱憂

與一二線城市整體偃旗息鼓形成鮮明對比的，是上半年大多數(shù)四線城市的熱火朝天。

就成交量來看，今年上半年，三四線城市表現(xiàn)為漲跌互現(xiàn)。克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，此前熱門的珠海、東莞、中山、無錫、常熟等市，上半年成交量同比跌幅超30%。一方面，受制于“四限”政策持續(xù)發(fā)力，購房者觀望情緒漸濃，市場熱度較2016年下半年相差甚遠；另一方面，前期熱點的三四線城市新增供應(yīng)量長期維持在較低水平，顯著拖累成交量上行空間。

而對大多數(shù)政策支持去庫存的三四線城市，如鹽城、宜昌、九江、汕頭等，在當(dāng)前銷售窗口期積極推盤，成交量同比均實現(xiàn)較大比例增長，鹽城和宜昌兩市同比實現(xiàn)翻番，汕頭更是同比大增215%。三四線城市房價更是領(lǐng)漲全國樓市，克而瑞研究中心監(jiān)測的32個三四線城市中，28個城市1月至5月房價環(huán)比上漲，超過20%漲幅的城市多達13個，太倉、惠州、南通、常州、昆山等城市環(huán)比漲幅均高于40%，珠海、惠州環(huán)比漲幅更是分別高達58%和72%。

然而，三四線城市的熱火朝天能夠持續(xù)多久？不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著調(diào)控政策不斷升級、疊加，政策效應(yīng)同樣也會溢出，今年下半年一二線熱點城市價格繼續(xù)保持平穩(wěn)，三四線城市中，前期房價漲幅較大的則面臨調(diào)整風(fēng)險。

事實上，去年大熱的部分二線城市上半年已經(jīng)顯現(xiàn)出調(diào)控風(fēng)險，或?qū)⒃诓痪煤筮f延至目前熱火朝天的三四線城市。“政策調(diào)控仍在加強，貸款利率繼續(xù)收緊的預(yù)期將進一步強化市場的觀望情緒、增加購房成本，政策調(diào)整的空間仍有，尤其是針對三四線城市。”丁祖昱認為，多數(shù)三四線城市供求并未真正逆轉(zhuǎn)，且存在需求透支的情況，市場“火熱”能持續(xù)多久，不容樂觀。