劉志峰：加快房地產供給側結構性改革

今年是中國“十三五”規劃的開局之年，本屆論壇以“新五年、新格局”為主題，在中美房地產同行間對話交流，分析房地產發展趨勢，應對房地產機遇挑戰，為房地產發展提供新動力。下面，我就中國房地產發展特別是供給側結構性改革，與大家作一交流.??

為中國這樣一個人口大國提供住房供應，既是人類居住史的壯舉，也是供給側結構性改革的實踐。改革開放前，中國住房供應極度短缺，三代同室、結婚沒房子的情況很常見，我們長期為房擔憂，為房苦惱。住房問題，成了國之憂、民之憂、家之憂。1980年4月2日，針對“住房難”問題，中國改革開放的總設計師鄧小平提出了改革住房分配制度的設想，打破了傳統的福利分房觀念，啟動了以供給滿足需求為導向的住房制度改革。經過一系列的試點，特別是1998年全面深化住房制度改革以來，實行住房分配貨幣化、住房產權自有化、住房供應社會化、住房保障多樣化、住房管理專業化，住房建設和消費進入快速發展期，人民群眾居住條件得到了極大改善，1978年至2014年，在城鎮人口增加3.4倍的情況下，城鎮居民人均住宅建筑面積增加了4倍，達到33.3平方米，戶均成套住房接近1套，實現了住房由“極度短缺”到“快速發展”再到“追求品質”三個階段的歷史性跨越。當前，房地產領域正在貫徹落實中央創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，與互聯網、信息經濟、智能技術加深融合，不斷推進綠色低碳，促進人與自然的和諧。住房消費向多層次、個性化、高品質方向轉變，房地產業仍有較大發展空間。但快速發展的同時，長期積累的問題和矛盾也日益顯現：??

第一，城市分化嚴重、庫存壓力大。??

中國房地產的發展與城市化相輔相成。由于城市化進程和資源配置的差別，不同城市房地產分化嚴重。一線城市和部分二線城市面臨房價調控的壓力，多數二線城市要保持穩定發展，三四線城市庫存壓力大。雖然全國房地產庫存已連續三個月下降，但商品房待售面積仍高達7.2億平方米。此外，產品供應結構不適應市場需求，同質化現象嚴重，非住宅產品去庫存壓力大，配套不完善、適銷不對路的產品大量積壓?；夥康禺a庫存成為當前經濟工作的一項重要任務。??

第二，房地產杠桿化風險加大。??

2008年以來，面對國際金融危機，中國出臺了一系列經濟刺激計劃，大量社會資金流向房地產和大批企業介入房地產。今年以來，在去庫存等貨幣政策推動下，全國商品房銷售面積和銷售金額均快速增長，但這種市場回暖主要是金融杠桿的作用，加杠桿雖然釋放了部分有效需求和改善性需求，但也帶來了不少投資投機性需求。如果繼續加杠桿，將導致舊的泡沫還沒擠出，新的泡沫又會積聚，最終可能會在政策收緊時破裂。美國的次貸危機、日本的房地產泡沫，就是由于反復加杠桿，通過一輪又一輪的量化寬松、再寬松，形成了惡性循環。房地產杠桿化的加大，有可能引發系統性和區域性風險。??

第三，房地產成本不斷上升。??

成本不斷上升是行業面臨的又一問題，一是土地成本不斷增加，二是融資成本不斷增加，三是材料采購成本不斷增加，四是管理成本和勞動力成本不斷增加。其中，最突出的是土地成本。房地產是高度依賴土地和資金的行業，但土地不能無限供應，企業拿地和拆遷成本不斷升高，抗風險能力有所下降，尤其是地王頻頻出現，深受社會關注，但這絕非我們所愿意看到的。除此之外，綠色智能建筑的建設成本也有所增加?，F在看，綠色智能建筑不能單純以高投入、高成本為導向，而要以滿足人們的生活需求為前提，以經濟適用為原則，在性價比上形成優勢。??

第四，房地產短板日益顯現。??

主要反映在：一是粗放式設計建造導致“大路貨”隨處可見，部分房地產企業仍停留在戶型、面積、地段的傳統比拼上，而沒在規劃設計、技術標準、信用等方面展開競爭。二是產品質量提升緩慢。一些企業重銷售、輕技術，重資金、輕管理，在一些關鍵技術應用上缺少突破，產品質量不高。三是配套服務有待提高。雖然房地產業對社區服務業有所拓展，但一些項目在交通、商業、金融、教育、醫療等公共資源還沒配置好的情況下就盲目開盤，產生了大量的無效供應。四是資源能源浪費嚴重。商品房交付仍以毛坯房為主，綠色新型建材應用不廣，住宅產業化進展緩慢，大量的建筑垃圾和住宅生產使用過程中的高碳排放，對生態環境產生了不良影響。??

上面提到的四個方面，也正是當前中國經濟面臨的去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務在房地產領域的集中體現。??

供給側結構性改革是當前和今后一段時期我國經濟工作的主線。怎樣在房地產領域搞好供給側結構性改革？我把它概括為??“明確一項任務”、“建立兩個體系”、“創新三項機制”、“補足四個短板”。

一、明確一項任務??

化解房地產庫存是當前中央確定的一項重要任務?！叭齑妗辈皇橇銕齑?，合理的庫存，能保持市場的供求平衡和價格穩定。但當庫存超過了合理的周期，去化時間過長甚至難以去化，就會變成城市的“負資產”，并造成企業和相關產業的資金鏈斷裂，引發金融風險或社會問題。但化解房地產庫存，又與鋼鐵、煤炭、化工等領域嚴重的產能過剩不同，房地產作為不動產，它不是普通的產能，無法像工業產能那樣“關、停、并、轉”。不切實際和指標式、任務式的去庫存很難見效。因此，既要立足當前，也要看到長遠，因城施策做到“四個結合”：一是結合所在城市未來人口和住宅需求進行科學測算，按照未建、待建、在建、已建待售的分類，摸清房地產庫存的成因和底數，相應調整房地產開發規劃。二是結合群眾對交通、文化、教育、醫療健康的需求，加快三四線城市基礎配套設施建設，擴大有效需求。三是結合大城市人口疏解計 劃，加強城市副中心、衛星城的基礎設施建設和配套服務，在產業搬遷過程中實現人口的遷移居住，逐步盤活庫存。四是結合國家就業創業政策，在三四線城市提供更多就業創業機會，吸引更多農村轉移勞動力和大學畢業生到這些城市工作居住。現在有些大學生未來收入是有保障的，還有一部分新市民也有一定經濟收入，愿意從農村進城買房，要挖掘他們的購房潛力?？傊?，化解房地產庫存不能只靠財稅、金融等政策，要在供給側結合城市產業、配套服務等多方發力。??

二、建立兩個體系??

（一）以需求為導向的產品結構體系。當“量”的問題基本解決后，對“質”的要求就會更高。當前，中國的住房消費已經從“有房住”向“住好房”轉變，追求更完善的住房配套、更優質的公共服務、更綠色健康的品質和環境，是供給側改革的主要任務。有效供給建立在需求導向的基礎上，中國房地產不是需求不足或沒有需求，而是需求變了，供給的產品卻沒有變，質量、服務跟不上。我給大家舉個例子：杭州臨安有個別墅項目，2013年開盤，17個樓盤總成交僅130套，去年一年銷售為零，庫存占項目總量的50%，企業負債7.6億元。為什么近在杭州咫尺、風景那么好的項目得不到消費者認同？就是產品出現了錯配。浙江藍城集團接手后，從供給側入手，重新規劃設計，把原來500平方米左右的大面積、毛坯房別墅進行重新設計，改為83平方米的精裝修+中式小別墅，增加了餐飲購物、休閑娛樂、文化體育、健康醫療和交通等配套服務。通過“一減一增”，讓一個滯銷產品變成暢銷產品，完成了烏鴉變鳳凰的轉變。??

（二）租售并舉的住房供應體系。??從供給側看，去庫存和改善供應結構是“表”，建立一個租售并舉、供應形態均衡的住房市場才是“本”。改善供應形態，首先要去除“重售輕租”的觀念，把一次性的住房購買，變成分時期、分時段、分年齡的合理投資。國外租賃市場都很活躍，一些國家50%左右的居民是靠租房解決居住的，而且租售比價合理，國際上也是用租售比來衡量房地產在一座城市的投資價值和潛力? Ｆ浯?，要支持房地产企沂幱商曝溈销蕩€蚴圩獠⒕倌Ｊ階?，同蕬v睦蹲收吖郝蚩獯嫻目罩梅?，可译s糜謐飭?，也可以改X煳?、体育、物另d壬枋?，盘活更多硲夙的房地产库存。三蕵驀慢发展氛n葜沒皇諧?，中国已经著c醬釉雋糠渴貝氪媼糠渴貝?。通过氛n葜沒?，拣堒调剂住房激活二手房手C。材苡胄路渴諧×Ｒ桓黽彝ピ誆煌錐巫》啃棖蟛煌?，抠犉S枰沒緩眉復畏?。臍ぐ，大连灾R唇ā跋嚷蠔舐簟鋇姆課葜沒話旆?，譀]換г詼址炕蛐路渴諧⊙≈蟹吭春?，由譀]換沽弦刑峁奧舴叫龐謾保栽》科攔蘭鄣?span>60%貸款給置換戶，而且換房信息在統一的電子商務平臺上可查找；用于置換的資金在置換戶、委托機構、銀行三方托管下運行。該辦法實行15年來，大連已置換房屋2.1萬套。??

三、創新三項機制??

我認為，現階段房地產供給側、需求端有三項機制值得創新。??

（一）土地供應機制。從供給側看，土地制度創新是改革能否成功的關鍵。當前，對去化周期長的地區要減少供地或停止供地，從供給側抑制低端和無效供應。常州市今年已是停止供地第三個年頭，現在去化周期已減為9個月，到年底去化周期可實現6個月。同時調整商用地產的供應結構，嚴格控制商業地產、城市綜合體、辦公用房的用地供應，通過商改住調整用途，發展優客工場、長租公寓。房地產企業也要主動適應甚至參與供應管理。??

（二）高品質新型住宅激勵機制。供給側改革也要有抑有揚。抑的，是低端和無效的供應；揚的，是高品質新型住宅。要用政策激勵機制引導市場供應高品質住宅，對用產業化、集成化、信息化手段和新型建造方式生產的高品質新型住宅，要給予信貸、稅收優惠政策，降低高品質住宅初期發展的建設成本，支持房地產企業發展優質產品。同時，有必要將綠色、節能、智能等要求納入建設標準，將住宅性能等主要指標，作為項目招標、土地出讓的前置條件，使更多綠色建筑、節能建筑獲得政策支持。??

（三）新市民需求支持機制。從需求端看，也要制定切實可行的政策，支持有一定經濟收入的農民進城買房，推動農民工市民化，使新市民的住房需求加以落實。這里面有兩點需要抓緊：一是簡化收入證明和擔保手續，切實解決農民購房貸款準入難、條件高、費用多、辦理慢的問題，為他們掃清政策障礙；二是通過解決戶籍、居住證、子女教育等手段，幫助解??決新市民買房的后顧之憂。

四、補足四個短板??

加強供給側結構性改革，要將制約房地產發展的關鍵性短板補齊。??

??（一）補設計短板。分析一些城市庫存大的原因，設計單一是先天性短板，形成了大量的無效供給，但如果設計好了，就能將普通的住宅產品變成城市的經典作品。做到這一點，首先要將建筑設計與城市設計融合；其次，建筑設計要兼顧室內裝修設計，二者合一，同步完成；三是在大力推廣裝配式建筑中要特別重視預制構配件設計，完善設計體系。如江蘇龍信建設集團，在設計中有效融入裝配式技術，既提高了住宅品質和城市形象，也降低了開發成本，企業從中獲得經濟社會效益。

??（二）補產品短板。一要適應用戶對住宅升級換代的需要，提高住宅品質，大力發展綠色建筑，建立智能舒適、健康愉悅的生活環境，提高居住舒適度。二要依托互聯網和智能技術，整合產業鏈，推動房地產與設計創意、醫療養老、休閑娛樂、現代服務業等融合，滿足群眾對不同業態的需求。

??（三）補住區配套短板。首先完善住區規劃，合理布局。要按照“加密路網、劃小住區、開放公區、組團封閉”的原則，補足住區規劃。早在15年前，萬科就吸收國外經驗，在住區規劃上打破常規，運用街坊式的設計，規劃了深圳四季花城和武漢城市花園項目，建成后的住區尺度適宜、配套完善、安全便捷，至今還保持著良好的環境和服務。其次要落實配套，商業、公共服務配套設施要與小區同步規劃、同步建設、同步使用。

??（四）補技術短板。“十三五”時期，是科技創新能不能在房地產行業突破的關鍵期，要推進住宅產業化和新型建造，擴大全裝修住宅供應比例，真正為老百姓建造長壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅，要實現這一目標，就要大力發展支撐體和填充體分離的SI住宅體系；要利用集成化技術，促進全裝修。一些先進技術如果再不應用推廣，造成的短板，將讓我們終生遺憾！

推進房地產供給側結構性改革，是中國適應新常態的重大創新，也是實現“十三五”規劃的必然選擇，我們愿與大家一起，為中國房地產業的明天，探索出一條更廣闊更美好更能持續發展的道路！??

（本文系中國房地產業協會會長劉志峰在第八屆中國房地產科學發展論壇暨??第三屆中美房地產高峰論壇上的講話）